Ad 1) Grondexploitaties gaan uit van schattingen
Het exploiteren van grond is risicovol. Het gaat vaak om langlopende exploitaties, waarbij inschattingen gedaan worden. Bijvoorbeeld over marktontwikkelingen, snelheid, kosten en opbrengsten. Op macro-economische ontwikkelingen, zoals de conjunctuur, rentestand, etc. hebben wij als gemeente geen invloed. Maar we kunnen deze ontwikkelingen wel signaleren en er goed op reageren. Daarom nemen wij de volgende maatregelen om de risico's te beheersen:
- Wij treffen verliesvoorzieningen als wij een tekort op grondexploitaties verwachten;
- Wij voeren een risicowaardering uit bij actieve grondexploitaties. Dat doen wij met een Monte Carlo-analyse;
- Wij stellen projectspecifieke risicomatrixen op bij de grote projecten;
- Wij voeren een risicowaardering uit bij strategische gronden (MVA).
Marktontwikkelingen en planningen
Als gemeente lopen wij soms risico’s bij het te koop aanbieden van grond. Vooral risico’s op verschillen tussen de verwachte opbrengsten en de werkelijke opbrengsten. Deze verschillen ontstaan vaak door externe factoren waar de gemeente geen invloed op heeft. Bijvoorbeeld marktontwikkelingen, renteontwikkelingen of bezwaarprocedures bij de planvorming. Hoe groot deze risico’s zijn, is moeilijk in te schatten. De gevolgen zullen zoveel mogelijk binnen de complexen zelf worden opgevangen. Voor de complexen waarop nu verlies wordt verwacht, wordt een verliesvoorziening getroffen ten laste van de reserve grondexploitatie. De verliesvoorzieningen worden ieder jaar geactualiseerd.
De exploitaties met het grootste risicoprofiel zijn complex 50 (Centrumplan Emmeloord), complex 82 (Wellerwaard) en de complexen 34 en 38 (De Munt II fase 1 en 2).
Centrumplan Emmeloord
In 2017 is de grondexploitatie Centrumplan Emmeloord vastgesteld. De uitvoering van het plan is vervolgens van start gegaan. Er is veel interesse in de afname van grond voor commerciële ontwikkelingen en appartementen. De eerste uitgiftes hebben begin 2018 plaatsgevonden. In 2019 is een locatie aan De Deel verkocht ten behoeve van woningbouw en detailhandel. Op onderdelen zijn grondprijzen verhoogd en is het budget voor het bouwrijpmaken van het deelgebied De Deel opgehoogd als gevolg van extra voorzieningen. Risico’s voor dit complex zijn de hogere kosten van de aanleg van de openbare ruimte en het stagneren van grondverkopen.
Complex Wellerwaard
De verkoop van de woningbouwkavels loopt achter bij de planning. Wel is er veel interesse in de bouwkavels.In 2018 heeft dit geleid tot de eerste 3 kaveluitgiftes. In 2019 zijn nog eens 2 kavels verkocht. De verwachting voor 2020 is dat er 5 kavels worden verkocht. Alle aan het water gelegen kavels zijn alle verkocht of onder optie en worden zeer waarschijnlijk in 2020 en/of 2021 verkocht. Daarnaast zijn er ook 3 'landkavels' onder optie. Het grootste risico is dat de vraag naar de buitengewone kavels op een gegeven moment ‘op’ raakt en een enkele kavel aan de bosrand van het woningbouwgebied niet ingevuld wordt. Daarnaast zijn er nog 2 landgoederen van circa 5 hectare per stuk beschikbaar. Hierbij bestaat het risico dat beide landgoederen niet ingevuld gaan worden en de grond tegen agrarische waarde verkocht zal moeten worden.
Bedrijventerrein De Munt II
De markt voor bedrijventerreinen in Emmeloord trekt voorzichtig aan. De interesse in afname groeit. In 2019 is er op De Munt II in totaal circa 1,4 ha verkocht. Het aanbod van grote terreinen wordt beperkter. Op de Munt II fase 1 is nog voldoende aanbod aan kleine en middelgrote kavels.
Voor beide complexen van de Munt II fase 1 en 2 geldt dat er een negatieve boekwaarde bestaat. Deze boekwaarde moeten we terugverdienen door kavelverkopen in de (nabije) toekomst. Met name in fase 1 is er nog een groot versnipperd aanbod van relatief kleine kavels. Dit aanbod sluit mogelijk niet helemaal aan bij de vraag wat een risico met zich meebrengt.
Reserve grondexploitaties
De reserve grondexploitaties bedraagt nu circa € 28,68 miljoen. De gemeente Noordoostpolder heeft al voor € 7,67 miljoen aan voorzieningen getroffen op de BIE’s. Daarmee zijn de financiële risico’s voor de grondexploitaties teruggebracht naar een acceptabel niveau onder de huidige waardering van de gronden. Het verloop van de reserve kan in de volgende jaren sterk worden beïnvloed door de plannen in het centrum van Emmeloord.